头部房企上演排位狙击战,2000亿阵营变数大

2019年是头部房企戏比较多的一年。

年度销售榜单,除了围观热闹一时的名次,还可见背后的战术动作。

2019年,TOP5房企之间的规模狙击,战局瞬时变幻;在其身后的2000亿军团虽与第一阵营差距较大,但是“内战”不断,短兵相接,竞争激烈。

虽然不少地产大佬总在公开场合不经意的说着不介意排名座次,“不当大哥好多年”,但在行业突破15万亿成交额,单家企业销售业绩超过7700亿的地产行业,房企对于规模的追逐已经成为生存和发展本能。

TOP7房企座次稳定,高手狙击对决,在全口径销售额以及权益销售榜单中,万科与融创、融创与保利、碧桂园与恒大、恒大与万科……针锋相对,交替领先。

TOP10卡位,世茂、龙湖、华润“三家抢十”火药味十足,年终世茂与阳光城尚未结果的并购案,也将成为2020年规模竞争中最大的变数。

 

“我和当老大最后的倔强” TOP5座次轮转忙

2019年是头部房企戏比较多的一年。

除了全口径销售成绩,在对财报业绩影响较大的权益销售金额榜单上,座次之争从未停歇。

在全口径销售金额维度,虽然2019年最后一个月,碧桂园的销售额公布为200亿元,未能突破全年8000亿大关,但达成了“三连冠”,与第二名万科的差距也拉大至1407亿元。

相较于碧桂园卫冕,万科的第二名保卫战显得有些吃力,中途一度上演被恒大反超的剧情。

2019年8月下旬,恒大开始“全员营销+降价促销”,在9、10月接连创下831亿元、903元亿的单月销售纪录,反超前8个月一直稳居全口径销售榜第二位的万科。

但2016年的历史并未能重演。在停用降价“兴奋剂”后,恒大11、12月份的销售迅速下跌至370.6亿元和205亿元。而万科则凭借一路维持在500亿以上的月均销售额,于最后一个月再度回追,守住第二名。

与亚、季军在最后一个月依然胜负难分的胶着状态不同,融创与保利的第四名之争则是以上下半年作为分界线的。 

在2017年喊出“重回前三”、2018年以560亿差距败于融创屈居第五之后,今年一开年保利便来势凶猛,上半年一路领先融创占据TOP4身位。

央企巨头最终还是败给了并购王的激进。融创后半程开始发力,2019年 9月追上保利,双方全年最终差距再度被拉大到860亿元。融创居第四。

而融创与第三名恒大的差距,也从2018年的864亿缩小至2019年的449亿。

已经着有并购底色的融创,2019年在克而瑞拿地排行榜位居第二,全年新增土地货值7349.7亿元,而恒大则在2019年位列拿地排行榜第11名、全年新增土地货值2383.1亿元。

融创今年与恒大就第三名的争夺,或许可以期待。

在TOP5之外,位列第6和第7的绿地控股和中海地产虽然没有激烈战事,但2019年绿地的全口径销售额为3880.2亿元,同比2018年仅实现0.13%的增长,为TOP10中最低增长,远未能完成全年定下的5000亿目标。不过,绿地方面否认了5000亿这个曾经的目标。

反观中海,进入颜建国时代之后,在规模上开始重新发力。2019年实现全口径销售金额3301.3亿元,同比增长24.86%,为TOP10中增长第二快的房企,完成全年目标105%。二者在2019年所呈现的不同状态,也为2020年的最终较量埋下伏笔。

头部房企上演排位狙击战,2000亿阵营变数大

如果说全口径成绩的竞争决定的是房企的江湖地位与融资生存环境等,那权益金额的竞争代表的则是房企规模的含金量。

在全口径排行榜中位居第一的碧桂园,有着一颗当“双料王者”的心,在权益金额排行榜老大之位的争夺上,始终与恒大紧咬不放。

而在全口径排行榜上表现得云淡风轻,甚至不在乎当老三的恒大,权益金额榜老大的位子成了他最后的倔强。全年你追我赶,互不相让,最终,权益比重始终维持在较高水平的恒大以260亿业绩领先,再度卫冕。全口径金额冠军碧桂园,在权益榜单居第二。

与冠军之争一样,权益金额榜单季军的争夺同样看点十足。

2019年11月份,融创以8.1亿的微弱优势成功在权益金额排行榜上超越万科冲入前三,成为了房地产销售排行榜上历史性的一刻。

而融创中国董事局主席孙宏斌戏称的,挤掉万科的“意外”并没有一直发生。最终,融创未能超越万科,以落后万科264亿的差距退居其后,名列第四。

 

短兵相接 变数丛生 2000亿阵营“最活跃”

相较于头部房企们表面稳固实际上暗战不止的涌动, 2000亿军团们的战斗电光火石,短兵相接。

2019年,2000亿军团再度扩容,从2018年的6家上升至2019年的11家,增长数量甚至超过千亿军团,成为TOP50里表现最活跃的阵营。

头部房企上演排位狙击战,2000亿阵营变数大

相较于增长已经开始明显放缓的TOP级房企和分化趋势日益明显的千亿军团,2000亿军团也是2019年TOP100房企中增长最快的梯队,平均增长速度达到29.54%,但各家上演的戏码精彩不同。

2019年下半年突发实控人涉案危机的新城控股,走上救赎之路,被称为年度最大变数的黑马企业,最终销售业绩超过2700亿,稳定在第八。但因此影响而断臂求生出售部分项目后,对未来发展势头的影响,尚待观察。

此外,“三家抢十”再度上演。2019年末,世茂、华润、龙湖三家抢第十名的局面,让一路已经有些沉寂的TOP10梯队再度沸腾。 

2019年,挟并购之势,世茂一路收割泰禾、万通、明发、粤泰等房企资产,最终将规模“买”进前十,成功超越华润和龙湖,也成为了TOP30阵营中增长最快的房企。

受其挤压,TOP10“常客”中的华润只能掉落至第十。不过,三方差距不大,新城、世茂、华润之间都仅有不到170亿的差距,而华润和龙湖间的差距为5亿。在权益销售榜单中,世茂、龙湖、华润,分列9、10、11位,TOP10座次争夺仍是2020年看点。

TOP10以后的2000亿房企对前方阵营虎视眈眈。

2019年,世茂通过并购成功“回十”,但野心勃勃想要杀入前十的房企显然不止世茂一家。 

TOP12-17的招商、阳光城、金地、旭辉、中南、金科等,在2019年均实现了座次上的保持或上升,且均成功跨入2000亿阵营或成为2000亿“预备役”。 

行业较高增速的维持以及彼此之间较小的差距,决定了在2020年这一梯队竞争的白热化。

与全口径金额排行榜上,更多房企纷纷杀入2000亿军团的进击态势不同,在更能展现规模含金量的权益金额排行榜上,2000亿军团的战斗力或许需要打个折扣。

榜单显示,2019年全口径金额在2000亿——3000亿量级的11家企业当中,仅有TOP8的新城控股在权益金额方面站上2000亿,剩下的10家房企依然在1000-2000亿量级间徘徊。 

头部房企上演排位狙击战,2000亿阵营变数大

华润之后,在全口径金额排行榜上节节上升的那些房企,在权益金额排行榜上却未能全体保持住领先的优势。除了招商、金科、阳光城、金地依然能维持至TOP12-17身位,旭辉和中南均不幸掉落,小股操盘撬动规模手段明显。

在全口径金额排行中卡在TOP20和已经掉出TOP20的华夏幸福和富力,则凭借较高的权益占比,在权益排行榜上维持了自己的体面,分别位列第15和第16位,但相较于2018年,二者的排位依然有所下降。

除代表即期业绩的销售额排名以外,代表未来增长势能的新增土地货值排位,潜藏了2000亿军团的规模变数。

据克而瑞公布的2019年房地产新增货值排行榜显示,目前全口径金额排行榜中表现活跃的2000亿军团,2019年在土储动作上展现出截然不同的姿态,有人扩张,有人收敛。

其中,华润杀入第6,龙湖、招商、世茂杀入前十,金科、金地也保持了一定的拿地节奏,分别位列第13和第17。

相对这些拿地节奏正常的房企,在2018年位列第9的新城则退居至第12,旭辉、中南也掉至TOP19、20,阳光城更是直接掉出TOP20,位列第22名。

而2019年在规模表现上虽不突出的绿城、中梁、金茂等房企,在2019年的土地市场上却表现激进,分别位列TOP14、TOP15和TOP16,显示出重回规模梯队的决心;规模排行位列第34位的美的置业更是直接杀入了TOP18,为下一阶段的规模跃进埋下伏笔。

与规模排名不匹配的拿地手笔,让2020年的房企排位赛潜藏了更多变化的可能,而更大的变数或许来自并购市场。

2019年末,市场先后传出“世茂收购福晟项目资产包”、“协信卖身阳光城”的消息。

据公开报道,克而瑞数据显示,在2019年上半年货值储备排行榜中,福晟的土储货值高达4771.4亿元,超过中南置地、正荣地产、融信集团等千亿房企。而协信曾是重庆头部房企,虽然近几年在规模排名中逐渐败退,已掉出百强行列,但布局了超过20个城市,战略土地储备逾1400万平方米。

如若两单并购最终落地,世茂和阳光城的土地储备乃至未来规模都将再上台阶,这也成为今年2000亿军团可能发生的最大的变数之一。

 

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